Manapság egyre többször találkozunk a kivitelező fogalmával az építőipar kapcsán. Sokan tévesen is használhatják a kifejezést és könnyen összetéveszthetik a főkivitelezőkkel. A két szakember feladatköre nagyon hasonló, azonban mégis van köztük különbség. Mikor szokták segítségül hívni a kivitelezőt? Általában akkor, amikor egy nagyobb házfelújításba kezd az ember, vagy házépítésbe.
Egy generálkivitelezők az összes terhet képesek levenni a megbízójuk válláról, ezért napjainkban nagyon fontos szakembernek számítanak. A továbbiakban kifejtésre kerül, hogy ki a generálkivitelező és mik a jó szakember ismérvei. Emellett szót ejtünk arról, hogy milyen költségei lehetnek egy kivitelezésnek, illetve, hogy hogyan válasszuk ki a kivitelezőt.
Ki is a generálkivitelező és mi a kivitelező feladata?
A kivitelező feladatkörét tekintve a megrendelő megbízásából az építkezés vagy felújítás teljes folyamatáért felel az alapoktól a kulcsrakész állapotig, szem előtt tartva a megrendelő elképzeléseit és kéréseit, betartva a kijelölt határidőket.
Egy építkezés rengeteg stresszel jár, főként amiatt, hogy az emberek többsége munka és család mellett kezd bele, ami miatt kevesebb ideje jut arra, hogy ügyeket intézzen, hogy alvállalkozókat bízzon meg, esetleg alapanyagokat szerezzen be. Nagyon sok adminisztrációval jár, és ha erre nincs elegendő ideje az építkezni vágyónak, akkor a projekt csak tolódik, ami még inkább frusztrálhatja az embert. A kivitelező ezeket a stresszforrásokat szünteti meg és csökkenti a felmerülhető kockázatokat. Nem kell azon aggódnia a megbízónak, hogy mindenre lesz-e elég ideje, mert a kivitelező minden feladatot ellát helyette. Ugyanakkor ugyanúgy beleszólása van a megbízónak az építkezési munkálatokba, annak érdekében, hogy minél jobban megfeleljen igényeinek.
A kivitelező munkája az igények felmérésével kezdődik, majd a tervrajzok elkészítésével, a különböző engedélyek beszerzésével és ügyintézésével folytatódik. Fontos, hogy a kivitelező szervezi össze a különböző alvállalkozók (ácsok, kőművesek stb.) munkáját annak megfelelő sorrendisége szerint. Magánemberként belevágni egy házépítésbe sok esetben azért jár több kiadással, mert nem vagyunk tisztában azzal, hogy melyik munkafolyamatot melyik követi. Például hamarabb hívjuk a festőt, mint a villanyszerelőt, ami azt jelenti, hogy a festő munkája feleslegesen készült el, és plusz költségek árán újra kell kezdeni. A generálkivitelező ebben is segítséget nyújt.
A kivitelezés kiterjed a belső és külső munkálatok elvégzésére. Belső munkálatok alatt értjük többek között a kőművesek, a festők, a villanyszerelők munkáját. Míg külső munkálatnak számítanak a kerttel kapcsolatos tevékenységek vagy az ácsmunkák.
Miután tisztáztuk, hogy ki is a kivitelező, felmerülhet a kérdés, hogy milyen is lehet egy jó kivitelező.
A jó kivitelező 10 ismérve
Íme, a 10 ismeréve annak a kivitelezőnek, akire mindig számíthatunk, és aki időben, határidőre, a megfelelő minőségben képes kivitelezni a projektet.
1. Megbízható
A megbízhatóság elengedhetetlen tulajdonsága egy kivitelezőnek. A megbízó élete egyik legfontosabb projektjét adja a kezébe azzal, hogy rábízza álmai otthonának megépíttetését. Sajnos manapság gyakran lehet hallani olyan történeteket egy felújítás kapcsán, amik azzal kezdődnek, hogy: „Lelépett a kivitelező…”. Ezért fontos az, hogy az a szakember, akivel a közös munkát megkezdjük, korrekt és becsületes legyen, akivel bármikor lehet kommunikálni a folyamatban lévő munkákról és a soron következők egyeztetéséről.
2. Fix, előre egyeztetett árakkal dolgozik
A váratlan, hirtelen felmerülő költségeket senki sem szereti. Különösen nagy kellemetlenségeket okozhat egy nem várt kiadás, ha építkezésről vagy felújításrólvan szó, ahol minden előre kikalkulált forint számít. Ennek okán még a munkálatok megkezdése előtt kell alaposan körbejárni az anyagi vonzatait a munkálatoknak és előre rögzíteni azt az árat, amibe minden alapanyag és munka díja maximálisan belefér. Érdemes számolni az esetleges inflációs hatásokkal is, mivel napjainkban egyre inkább növekszik az alapanyagok ára, az üzemanyagárak, illetve a szakemberek munkadíja is.
3. Korrekt, mindenre kiterjedő szerződést köt
Ha az ember nem maga végzi el a tervezett munkálatokat, hanem másra bízza rá, akkor akarva akaratlanul is fennállhat egy kis bizonytalanság a részéről. „Vajon minden el fog készülni időre? Vajon olyan lesz, amilyennek szeretném és elterveztem?” Ezeken felül más kérdések is aggaszthatják a megbízót. Ennek elkerülése érdekében mindenképpen szükséges egy olyan szerződést kötni a kivitelezővel, ami mindenre kiterjed és mindent magában foglal, ami aggodalommal töltheti el a megrendelőt.
Fontos, hogy a szerződés tartalmazza a megállapodott árat, amibe a felújítás vagy építkezés teljes munkálata kerülni fog. Emellett fontos meghatározni a szerződésben azt a határidőt, ameddig a munkálatoknak el kell készülniük. A határidő kapcsán érdemes egy olyan pontot is a szerződésbe venni, hogy mi történik abban az esetben, ha a kitűzött határidőig nem lesz kulcsrakész vagy szerkezetkész a létesítmény.
4. Számos referenciával rendelkezik, amiket be is mutat igény szerint
A kivitelező kiválasztásánál nagy segítség lehet az, ha látja a megbízó, hogy milyen korábbi munkái voltak a potenciális vállalkozónak. Könnyű lenne azt bizonygatnia egy kivitelezőnek, hogy milyen sok építkezés és felújítás ment végbe a kezei alatt, de ebben az esetben gyakran a képek jobban beszélnek a szavaknál. Egy felújítás esetében is látványos az, amikor egy előtte-utána képet mutat a vállalkozó.
A referencia képek bemutatása közben könnyebb is lehet a korábbi tapasztalatait megosztani, hogy egyes munkálatoknál milyen esetleges nehézségekkel kellett szembenéznie és azokat hogyan oldotta meg. A referencia fotók a megrendelőnek is segítséget és inspirációt is jelenthetnek álmai otthona alakításához.
5. Tapasztalt szakember
A referenciák mellett a tapasztalat is nagyon fontos tényező egy szakember kiválasztása esetében. Általánosan jellemző, hogy bármilyen területről is legyen szó, a szakemberekben mindenki sokkal jobban meg tud bízni. Vagy tanulmányaiból, vagy munkatapasztalataiból eredően ért ahhoz, amit elvállalt és minden esetben tudja mit csinál.
Emellett különösen ígéretes az a szakember, akinek esetleg több éves tapasztalata is van a kivitelezés és az alvállalkozók munkaszervezésében. A tapasztalatot lehet számszerűsíteni is. Vagyis rákérdezhetünk a kivitelezővel történi egyeztetések során, hogy hány éve dolgozik a szakmában és ezen időszak alatt hány véghez vitt és befejezett munkája volt már.
6. A projektek megvalósításához szükséges alvállalkozói kapcsolatokkal rendelkezik
A jó kivitelező egyik ismérve, hogy fontos és hasznos kapcsolatokkal rendelkezik az alvállalkozók tekintetében. Ez több szempontból is egy lényeges tényező. Egyrész például fontos abból a szempontból, hogy a jó kapcsolatoknak hála a munkaerő beszervezése is gördülékenyebb, mintha éppen akkor kellene brigádot keresnie a kivitelezőnek.
Ha van egy jó alvállalkozó, akivel együtt tud működni és volt is már rá korábban példa, az nagyban meggyorsíthatja a munkafolyamatokat. Másrészt, ha egy alvállalkozóval többször együtt dolgozott a kivitelező, az arra is rámutat, hogy a kivitelezővel jó együtt dolgozni. A megrendelő számára is még megbízhatóbbnak fog bizonyulni.
7. Garanciát vállal az elvégzett munkákra
A jó és megbízható kivitelező ismérve még, hogy garanciát vállal az elvégzett munkára. Ebbe beletartozik az, hogy a munkát a meghatározott időre fogja elvégezni, illetve az is, hogy a megfelelő minőségben. A vállalt garanciát szintén érdemes a szerződésben rögzíteni, hogy lehessen rá hivatkozni, ha a probléma felmerülne.
Az írásban foglalt kötbért lehet akár a késedelmes, akár a hibás teljesítésre is érteni. Ebben az esetben fontos meghatározni egy összeget, amit kötbérként meg kell a kivitelezőnek fizetnie. (Fontos azonban megemlíteni, hogy a kötbér nem csak a kivitelezőt, hanem a megbízót is érinti. Pl. késedelmes fizetés esetén, amivel a munkákat jelentősen hátráltathatja a megbízó, a késedelmi kötbér őt terheli.)
8. Munkáját lelkiismeretesen végzi, a projektet sajátjának tudja tekinteni
A lelkiismeretes munkavégzés minden szakember esetében egy biztos pontot jelenthet. Ha olyan kivitelezővel tud a megbízó együtt dolgozni, aki lelkiismeretes és a rábízott munkát is a sajátjának tekinti, akkor az egyeztetések is könnyebben haladhatnak, illetve nagyobb az esély arra, hogy az elkészülő ingatlan az elképzelésekkel is illeszkedni fog.
9. Számlaképes
A kivitelezők számlaképessége hasonlóan fontos tényező, mint az írásban foglalt szerződés megléte. Az alapanyagokról, a munkadíjakról és mindenről, aminek valamilyen költségvonzata van számlával kell rendelkeznie a megbízónak. Sok esetben például egy felvett hitel vagy kölcsön ügyintézéséhez igazolnia kell a megrendelőnek, hogy a felvett pénzösszeget a valóságban is arra a felújításra vagy építkezésre fordította, amit a hitelfelvétel céljaként megadott.
Ha a kivitelező nem tud számlát adni a költségekről, akkor érdemes gyanakodni, hogy valami talán nincsen rendben a munkájával. A kivitelező kiválasztásánál tehát egy jelentős szempont a számlaképesség.
10. Nyitott a megbízó elképzeléseire
A nyitottság némileg összefüggésbe hozható a lelkiismeretes munkavégzéssel is. Még az előzetes megbeszélések és egyeztetések során meghatározó, hogy a kivitelező mennyire nyitott a megrendelő vízióira, milyen mértékben tudnak egy hullámhosszra kerülni. Az együttműködésnél lényeges, hogy a kivitelező ne zárkózzon el a megbízó javaslataitól, hanem a tervezés folyamatában partnernek tekintse.
Ez a kivitelezés későbbi szakaszaiban is hasonlóan sarkalatos pont lehet, mivel a munkálatok előrehaladtával lesznek az eddigi tervek kézzelfoghatóak és jobban átlátja a megbízó is, hogy olyan lesz-e minden, amilyennek eltervezte. Emiatt előfordulhat, hogy kisebb (még a költségvetésbe és a munkafolyamatokba beilleszthető) változásokat is javasoljon, amikre fontos, hogy a kivitelező nyitott legyen.
Mennyibe kerül a kivitelezés?
A kivitelezési munkálatok árának kalkulálásakor számos tényezőt kell figyelembe venni. A költségek jelentős részét az alapanyagárak teszik ki, illetve a munkadíj. Emellett a költségek még különböző „kényelmi szolgáltatással” növelhető, pl. ha a tervrajzot digitálisan, esetleg 3D-ben kívánja megtekinteni a megbízó, az feltételezhetően plusz költségekkel járhat. Ehhez hasonlóan differenciálja az árat, hogy milyen alapanyagokkal dolgozzon a kivitelező és az alvállalkozók.
Az ár megállapítása során figyelembe kell venni azt is, hogy mekkora alapterületről van szó, illetve, hogy milyen technológiai megoldásokat válasszon a kivitelező. Azzal is számolni kell, hogy a projekt szerkezetkész vagy kulcsrakész épületre vonatkozzon. Utóbbi költségei bizonyosan magasabbak.
Több kivitelezéssel foglalkozó vállalkozó árlistája alapján elmondható, hogy a kivitelezés költsége átlagosan 475 000 Ft/m2. Az ár meghatározásánál azonban figyelembe kell venni, hogy a négyzetméterre megadott ár és maga a terület nettó vagy bruttó értékként van megadva.
Az árkalkulációt kérheti az ügyfél úgy is, hogy a különböző munkálatokra lebontják. Így lényegesen átláthatóbb, hogy mely munkálatok járnak a legnagyobb ráfordítással.
A munkálatokat minden esetben egy alapos árkalkuláció előzi meg, amiben a kivitelező segítségére lehet, hogy ne legyenek rejtett költségei. Emellett elengedhetetlen, hogy a folyamatosan zajló munkálatok mellett a kivitelező folyamatosan monitorozza a kiadásokat, illetve azt, hogy a munkavégzés és a beszerzett alapanyagok költségei a meghatározott kereten belül legyenek.
Ugyanakkor bizonyos esetekben előfordulhat, hogy annak ellenőre, hogy megtörténik a teljeskörű árkalkuláció, mégis váratlan költségekkel találkozhat a kivitelező és a megbízó egyaránt. Az ilyen költségeket általában valamilyen előre nem látható esemény idézhet elő, mint például valamilyen természetből eredendő hátrány (pl. időjárási körülmények) vagy akár egy üzemi baleset, ami a munkálatokat is hátráltathatja.
Hogyan válasszunk jó kivitelezőt?
A jó kivitelező kiválasztásánál számos tényezőt kell mérlegelni. Kezdésként érdemes több szakembert is megkeresni a tervekkel, elképzelésekkel. Érdemes kérni egy előzetes árkalkulációt, hogy mennyibe kerülnének az adott kivitelező keze alatt a munkálatok. Ezt követően a jó kivitelező 10 ismérvét is figyelembe véve könnyebb lesz kiválasztani a megfelelő embert, aki az álomotthont megvalósíthatja. Fontos, hogy a kivitelezési munkálatok költsége mellett tényleg megbízzon a kivitelezőben a megbízó, mivel egy ilyen nagy projekt esetén ez elengedhetetlen.
Szerencsés eset lehet még a kivitelező kiválasztásánál, mikor az ismeretségi körből tud valaki ajánlani az építkezni vágyó számára egy kiváló szakembert. A szájreklám napjainkban egyre fontosabbá és meghatározóvá válik, akkor is, ha jót, vagy ha rosszat hallunk. Ez különösen fontos, ha egy szolgáltatásról szerzünk véleményt. Ha ajánlás alapján választ az ember kivitelezőt, akkor az előzetes tárgyalások is könnyebbséget jelenthetnek. Hamarabb kialakul a bizalom a kivitelező felé, ha azt látja vagy hallja, hogy az ismerősünknél is milyen remek munkát végzett.
Érdemes a kivitelező mellett egy műszaki ellenőrt is felkeresni, aki a kivitelező munkáját felügyeli, illetve már akár a kiválasztás folyamatában hasznos lehet egy ellenőr jelenléte, mivel segíthet a megfelelő kivitelezőt kiválasztani.
Összefoglalás
Összefoglalva, amit a kivitelezésről és a generálkivitelezőkről érdemes tudni, hogy bár magasabb anyagi ráfordítással jár, mintha maga a megbízó végezné el a munkákat; a felújítás vagy építkezés egy kivitelező munkájával biztosabban el fog készülni a megfelelő időre, a megfelelő és elvárt minőségben. Jelentős terheket vesz le az építkezni/felújítani vágyó válláról, ami miatt érdemes egy tapasztalt szakembert megkeresni. Annak ellenére, hogy nem a megbízó végzi el a munkálatokat végig jelent tud lenni, így ugyanúgy magáénak tudja érezni a projektet.
Komment írása